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    行業資訊

    “國11條”發出房地產市場趨穩信號

    發布時間:2010-01-16

    宏觀調控的冷風能否吹滅高房價的虛火?在新一輪政策調控下,樓市將何去何從?國務院辦公廳110日發布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》引發熱議——

    瘋狂的樓市促使國家再次出臺宏觀調控政策。110日,國務院辦公廳發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,從市場供應、信貸政策、土地出讓和市場監管等方面提出了11條加強房地產市場調控的具體措施,被稱作11

    這已經是近期國家第5次調控房地產市場了。從2009年下半年開始,急劇升溫的房地產市場亟須注射一支鎮靜劑11發出了哪些政策信號?11與以往的調控政策有何不同?宏觀調控的冷風能否吹滅高房價的虛火112日,在首屆品牌中國房地產高峰論壇上,11引發了房地產專家的熱議。

    完善“國11條”的4個方向

    “‘11是短期調控措施,不可能把所有的中長期問題都解決了。中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮說。他認為,11可以在發展中小城市、調整土地制度、明確政策實施主體、幫助農民進城落戶等方面進一步完善。

    陳淮說,一是發展中小城市。中國在城鎮化進程中暴露出一個問題,即大、中、小城市發展不均衡。由于大、中、小城市發展不均衡,2008年下半年,大批農民工在金融危機爆發后不得不從大城市回到農村,中間沒有任何過渡地帶可以接納他們。二是調整土地制度,在戶口、農村宅基地等方面進行政策探索。三是進一步明確政策實施主體。讓銀行承擔貨幣政策損失既有合理的一面,也有錯位的一面。比如,為促進經濟發展,去年政府出臺了70%房貸利率優惠政策。商業銀行是以盈利最大化為目標的,但卻要為70%利率優惠政策的實施付出代價,而這項義務本應由政府承擔。四是在幫助城市困難群眾改善住房條件的同時,把幫助農民進城落戶作為一項重要任務在政策中加以體現。

    陳淮認為,中國有四大亟待解決的住房問題:一是加快構建和完善住房保障體系,解決所有人,而不僅僅是多數人的住房問題。中央要求,從2010年開始,爭取用3年左右時間基本解決1540萬戶住房困難家庭的住房問題。二是解決中國城鎮居民住房從脫困型向改善型過渡的問題。中年、中等收入、企業中層人員這三中人士是改善型住房的購買主力,要幫助他們實現從有房住到住得舒適的轉變。三是解決社會夾心層的住房問題,加大對夾心層的政策支持力度。四是解決農民進城落戶問題。

    在保穩定的基礎上完善房地產政策

    我認為,11是在確保房地產政策連續性和穩定性的基礎上出臺的,與以前的調控政策相比,總體上沒有太大變化。中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一表示。

    在分析2009年房價上漲過快的原因時,朱中一認為,一是住房和土地有效供給不足。20091~11月,我國房屋銷售總面積約7.52億平方米,同比增長53%,其中住房消費面積同比增長54.4%。但是,同期房屋竣工總面積為4.42億平方米,同比增長21.1%。事實證明,2009年,我國房屋銷售面積遠遠大于竣工面積。在廣東、江蘇等經濟較發達的省份,房屋新開工面積還出現了負增長,土地購置面積同比減少15.4%,開發面積同比減少25%。這些數據充分反映出目前我國房屋和土地有效供應不足的問題。在這種情況下,11特別提出要增加保障性住房和商品房有效供應量。二是由于去年財政政策比較寬松,投資、投機性購房行為較多。三是地王的出現拉高了周邊的二手房和新開盤樓房價格。如何解決地王的問題?不少專家建議改變土地招標、拍賣、掛牌制度。四是房地產交易市場不規范,有些開發商占地不用,還有些開發商捂盤惜售。

    朱中一說:我認為,國務院新出臺的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》具有雙向調節的特點,一方面要求增加有效供給,一方面要求抑制投資行為。朱中一認為,落實11應重點做到三個完善

    第一,完善商品房預售制度。銷售許可證不得分層、分單元辦理,要在規定的時間內公開全部房源,明碼標價銷售。

    第二,完善土地招標、拍賣、掛牌制度。完善土地招標、拍賣、掛牌制度能在一定程度上避免地王的產生。要綜合考慮土地價格、開發時限等因素,合理確定土地供應方式,探索制定土地出讓綜合評價辦法。要進一步規范國有大企業在房地產市場上的投資行為。

    第三,完善差別化政策。各地要結合實際認真執行差別化土地、金融、稅收政策,抓緊清理地方政府出臺的不符合中央調控要求的規定,規避金融風險。

    朱中一說,11是在保證房地產政策連續性和穩定性的前提下誕生的,不是個別人說的棒打房地產行業。從11的具體內容來看,國家進行宏觀調控的方式更加成熟了。

    朱中一還表示,中央經濟工作會議提出要積極穩妥地推進小城鎮和中小城市發展。今后,房地產開發企業既要關注大城市,又要逐步向中小城市和小城鎮傾斜,促進大城市與中小城市協調發展。城鎮戶籍政策放開以后,農村土地制度改革須盡快提上日程。房地產開發企業要適應市場,注重增強核心競爭力,打造企業品牌。房地產企業一方面要配合政府整頓市場,一方面要樹立誠信形象,積極履行社會責任。目前,國家的政策導向非常明確,注重發展低碳經濟。對房地產行業來說,最重要的任務就是建設節能環保型住宅并推動住宅產業化。

    今年房價將保持相對穩定

    在展望今年的房地產市場形勢時,中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示,2010年,房地產市場可能比較復雜,不是簡單的上行或下挫。中央經濟工作會議指出,既要保證政策的連續性和穩定性,又要保證政策的針對性和靈活性。也就是說,既要保持經濟平穩較快發展,又要穩定市場價格。房地產業也一樣,既要滿足城市居民自住性和改善性住房需求,又要抑制投資、投機性購房需求。

    “‘11出臺后,有人說政府要打壓房地產了。我看他們理解錯了。顧云昌說。

    事實上,11針對的是房價過高、上漲過快的城市。

    如何才能讓房價穩定下來?顧云昌認為,第一個途徑是增加供給,第二個途徑是抑制需求。增加住房有效供應量主要是靠土地杠桿,抑制需求主要是利用金融杠桿和稅收杠桿。房地產業的發展與財稅政策、土地出讓金制度都有關系,所以土地改革是當前最值得關注的改革,會對中國經濟產生影響。

    顧云昌說:房價上漲的主要原因是供不應求,加大住房供應量是解決房價過高問題最有效的途徑。供應量增加了,房價便宜了,過剩的建材產品也消化了,是一舉多得的事情。同時,顧云昌表示,在增加房屋有效供應量的同時,還要把社會夾心層的住房問題解決好。

    撬動金融杠桿和稅收杠桿是抑制需求的主要手段。顧云昌認為,過去,政府抑制投資、投機性購房采用的是的辦法,事實上,最根本的解決辦法是。應盡快發展實體經濟,讓金融市場盡快繁榮起來,讓資金集中到實體經濟和資本市場上去,讓老百姓有更多的投資渠道。此外,顧云昌認為,開征物業稅勢在必行。

    “2010年,中國經濟處于復蘇階段,因此,房地產市場會有很多變數,不會像2009年那么繁榮,也不會像2008年那么低迷。顧云昌說。他認為,2010年,房地產銷售量將保持在一個穩定的水平上。2007年,我國房屋銷售面積約7億平方米,2008年是5.4億平方米,2009年是8億平方米,2010年應盡量保持8億平方米的銷售量。由于2009年房地產市場持續繁榮,銷售量漲幅較大,2010年住房銷售量能保持2009年的水平已經相當不錯了,不可能有太明顯的增長。但朱中一認為,2010年房屋銷售量也不會明顯下滑,因為剛性需求仍然很旺盛。

    11推動中國地產業轉型

    200910月,全國工商聯房地產商會會長聶梅生斷言,中國房地產業將迎來新一輪調整和轉型。距聶梅生作此斷言不到3個月,11就正式出臺了。

    往前看10年,在中國房地產業,政策永遠起主導作用。在很多人質疑11的實施效果時,聶梅生說,不要懷疑政策的實施效果。她認為,在房地產市場低迷期,國家出臺了一系列刺激房地產業發展的救市政策,其作用一直持續到現在。

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