當前中國房地產的9個疑問句
發布時間：2010-03-10
在今年的全國兩會上，房價成為許多全國人大代表和全國政協委員關注的焦點。大家各抒己見，圍繞房價是否過高、是否應該開征物業稅等話題，激烈爭論。
樓市泡沫到底有沒有？
2010年，房價的走勢牽動著每個人的心。全國兩會召開伊始，有調查顯示，在全國政協的各項提案之中，關于房地產市場的提案幾乎占據了半壁江山。在查看這些提案時，記者發現了一個有趣的現象，各種提案讓人眼花繚亂，有些還互相“打架”。
全國政協委員、廣州星河灣地產董事長黃文仔表示：“我不認為在現在的房地產市場上有多大的泡沫，泡沫不破就不叫泡沫。說有泡沫說了這么多年，到現在也沒有破。”
全國政協委員、百步亭集團董事局主席茅永紅表示：“房價不能打壓下去，而且也打壓不下去，應該科學地控制它。”他認為老百姓的住房觀點應改變，“現在很多人買不起房，就埋怨政府和開發商，這是不對的”。
盡管存在著不同聲音，絕大多數代表和委員還是認為當前房價上漲過快。比如全國人大財經委副主任委員尹中卿，全國政協委員、江蘇省社科院院長宋林飛就不約而同地指出，樓市出現泡沫已是不爭的事實。
全國政協委員鞏漢林說：“房價太高了，普通百姓根本買不起。”“國際上房地產業的利潤率一般在５％左右，而我國房地產行業的利潤率在30％以上，完全是暴利行業。”劉明華委員說。
在今年的全國兩會上，一些代表、委員表示，樓市就像一塊臭豆腐，雖然名聲不好聽，但是一些地方政府對它還是十分依賴的。不少代表、委員建議，政府要在調控樓市上下工夫，有效降低過高的房價，盡心盡力為群眾提供保障性住房。
每個人都該擁有一套房子嗎？
全國政協委員、國家統計局原局長李德水認為，解決房地產問題首先要澄清一個概念，政府提出的“住有所居”，并不是指每個人都應擁有房屋的所有權。他以美國為例說：1974年8月，在美國公布《住宅與社區發展法案》之際，擁有房產所有權的美國人只有63.3％；2008年金融危機爆發前夕，這一比例僅為68％。
“這4.7個百分點的提高，使美國付出了非常慘重的代價”。李德水對肇始于美國房地產業的次貸危機記憶猶新。他說，中國的人均GDP才是美國的十四分之一，怎么能“居者有其屋”呢？實現這一目標為時尚早。
全國政協委員、上海市社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘認為，住房問題理應民生優先，大部分人買不起房的現象是不正常的。他表示：“擁有住房是人活著的必要條件。”
張泓銘說，政府管理國家的初衷是為全體人民謀福利，提供住房保障是解決民生問題的主要途徑。政府不應以財力不足為由被動應對這一重大問題，政府應將一定的資源無償用于解決民眾住房問題。
2009年房價上漲1.5%可信嗎？
全國人大財經委副主任委員尹中卿表示，該數字不斷引發質疑，老百姓感覺房價上漲幅度要遠遠大于這個數字。全國政協委員、國家統計局原局長李德水說：“統計局不會，也沒有必要隱瞞情況，少報數字。”李德水說，首先，這個數字是2009年全年的平均數。2009年1月~4月，房價是下降的；5月之后開始上漲，并不斷加速。但平均下來，2009年全年的房價漲幅并不大。
全國政協委員、民進中央常委、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示：“1.5%這個數字是不符合客觀實際的，它會誤導老百姓，讓老百姓認為今天的房價還不高。這是一個錯誤的信號。”
全國政協委員郭松海表示：“這個數字與現實有差距，與老百姓的切身感受相反，缺乏可信度。”全國政協委員王超斌表示：“（同比上漲1.5%）絕不可能，全世界人民都不會相信。”
房地產信貸的比重大不大？
全國政協委員、建設銀行信用卡中心總經理趙宇梓在接受記者采訪時表示，主要地區房地產貸款在貸款總額中的占比已經超過國際警戒線。“大概超過25%。”趙宇梓說。一般來說，警戒線是20%，30%意味著情況非常嚴重。他建議對房地產貸款在全部信貸中的比重進行控制。
全國政協委員、上海銀監局局長閻慶民表示，今年將嚴格審查房地產開發商的貸款。閻慶民指出，在個人房貸方面，對第二套房的貸款已經收緊，并將嚴格執行。
任志強表示，目前房地產企業并不缺錢，銀行收緊房貸反而會推高房價。同時，他鼓勵民營企業要“傍大款”，聯手國企做大做強。
銀監會主席劉明康日前在列席政協分組討論會時表示，我國信貸資金流入股市、樓市的情況并不嚴重，不會對信貸進行特別限制，但是在放貸過程中會強調審慎性、針對性、靈活性。對房地產開發貸款、個人住房抵押貸款，銀行是會繼續支持的。
大力建設經適房還是廉租房？
全國政協委員、大連萬達集團董事長王健林認為，現在政府加大住房保障力度，應該建更多的廉租房，而非經濟適用房。
王健林說，經濟適用房現在成了一種稀缺資源，當分配資源的權力在少數人手上時，怎么會不滋生腐敗呢？如果相關制度不改革，去年部分地方出現的經適房抽簽造假現象仍會出現。
他建議，盡量少建經濟適用房，多建政府擁有產權的廉租房。另外，政府應采取貨幣補償手段補貼居民，這有助于減少與經適房相關的腐敗行為。
全國政協委員、吉林正業集團有限公司董事長韓真發說，完全依靠商品房解決住房問題不現實。“年輕人買不起，公積金要積攢很多年，租房又貴，所以應采取經適房與公租房并存的辦法”。
李德水的觀點是，當前公租房的資源還是太少，建議為低保人員提供廉租房，為不符合低保標準的“夾心層”提供公租房。他舉例說，香港50％的居民住在公租房內，新加坡的大部分居民也是如此。
樓市泡沫是怎么吹起來的？
按國際上通用的標準，房價是家庭年收入的6倍比較合理。而在中國的一些一線城市，房價已是家庭年收入的20多倍。
高房價引來不少責難，人們難免要尋找高房價背后的推手，于是地方政府、房地產開發商、炒房者、銀行成了問責的對象。的確，這四者是客觀上推高房價的重要因素。城市土地稀缺，地方政府每年限量拿出土地，以拍賣方式出讓土地使用權。地價越拍越高，房價自然越來越高。房地產開發商追求利潤，如果不推高房價，利潤從何而來？炒房者靠差價獲利，當然盼望房價越來越高。銀行也希望房價越來越高，房價漲，貸出去的款才更安全。
不過，很多人往往忽視了任何市場交易都是供給與有效需求博弈的結果，而有效需求的背后離不開資金的支撐，房地產市場也一樣。
目前，中國房價飛速上竄，說明了資金相對過剩，閑散資金大量涌向房地產市場。
2009年，房地產業雖然沒有被列入十大產業振興規劃，但其復蘇速度卻遠遠快于被列入規劃的行業。目前絕大部分城市的房價已經遠遠超過2007年時的水平，“地王”頻頻出現，投機性購房所占的比例越來越大，很多真正有住房需求的人卻買不起房。
各地房價虛高有多少？
“上一輪海南房地產泡沫破滅的時候，我正好在海南工作，目睹了樓市從瘋漲到泡沫破滅的全過程，觸目驚心！”全國人大代表樊蕓說。對于今年春節前后海南房價的新一輪上漲，她表示擔憂。樊蕓說：“我們不能在同一個地方再次跌倒，這一輪的房價上漲有很多非理性的因素在其中。”
尹中卿表示：“近年來，我國房地產市場的扭曲現象主要表現為住房價格上漲過快。許多一線城市的房價按現行匯率計算，已經可以與發達國家的房價比肩，而我國城市居民的平均收入只是發達國家的10%左右。”
2009年初，北京東四環的金都心語精裝修小戶型賣8800元/平方米，到2009年12月該項目二手房的市場參考價格已經變成17690元/平方米；北四環的遠洋·萬和城2009年初賣2萬元/平方米，如今已經賣到3.8萬元/平方米。
高房價不僅局限在北京。中國指數研究院的《2009年房地產運行報告》顯示，2009年11月，在全國20個重點城市中，12個城市的商品住宅成交均價超過歷史最高水平，8個城市接近歷史最高水平。
物業稅該不該開征？
對于是否應該開征物業稅這一問題，張泓銘表示，應該下決心試征物業稅。他強調：“開征物業稅有助于平均財富，抑制兩極分化，從而把部分因房價暴漲帶來的財富適當收歸國有。同時，物業稅有助于減少房地產市場波動給國家財政造成的影響，減少地方財政對土地的依賴。此外，物業稅有助于抑制過度投資，穩定房地產市場。”
王健林則認為征收物業稅的設想不太現實。“有學者提出只要一開征物業稅，房價就會降下來，這完全不現實”。在他看來，物業稅的開征非常復雜，并不能立竿見影壓低房價。房屋價格由市場決定，買的人多就會漲。征稅并不能抑制購房需求，房價依然居高不下。
王健林說，走出房地產困局的根本出路還是增加供給，“供求關系決定價格，這是真理”。
全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海對開征物業稅持支持態度。他表示，目前房地產交易環節的稅費負擔偏重，而保有環節的稅費負擔偏輕。
作為房地產研究方面的專家，郭松海認為，應通過開征物業稅來迫使炒房者減少對房地產資源的占有，進而達到調節房價的目的。他建議，開征保有稅，要先易后難。要借鑒法國、韓國的經驗，先開征房屋閑置稅，對空置房屋征稅，然后逐步開征物業稅。
會外熱議到何時？
日前，知名地產評論員牛刀叫板地產大佬任志強，稱如果今年全國70個大中城市的房價漲幅超過5%，他就再也不談房價；倘若房價漲幅不足5%，則請任志強從此閉嘴。不管這場賭局結果如何，房價問題篤定在很長的一段時期內都是大家關注的熱點。
人民網的一項調查顯示，85%的網民望政府加大對房地產市場的調控力度。
國家發改委新聞發言人李樸民在與網民交流時表示，今年為了遏制房價的過快上漲，中央出臺了一系列措施。國家發改委將會同有關部門，確保這些措施的落實，促進房地產市場平穩健康發展。
李樸民稱，去年房價上漲的速度確實比較快，超出了大家的意料。今年為了遏制房價的過快上漲，促進房地產業的健康發展，中央出臺了一系列措施。今年初中央發出了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，進一步加強對房地產市場的調控，抑制房價過快上漲，促進房地產市場平穩健康發展。
2010年政府工作報告中關于房地產的論述
國務院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告，其中關于房地產業的指導思想為：促進房地產市場平穩健康發展，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。
一是繼續大規模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。擴大農村危房改造試點范圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執行年度建設計劃，確保土地、資金和優惠政策落實到位。
二是繼續支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規范發展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場。
三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房預售制度。
四是大力整頓和規范房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。