廈門保障房售價5個月暴漲6成引維權 政府暗中挺樓市
發布時間:2014-10-31
原本作為平抑房價上漲工具的保障房,短短5個月時間售價漲幅卻直逼商品房,此舉引發了部分申請者的維權。
記者調查了解,廈門存量經濟適用房從今年5月至今,銷售價格飆漲40%,從原來均價3300元/平方米漲至4700元/平方米,而廈門島外保障性住房則從均價5200元漲至最高8500元,漲幅高達6成。
“保障房漲價主要因為成本上漲,雖然這兩年鋼筋水泥沒漲,但是人工成本一直在漲。”廈門市住房保障局內部人士對記者表示,雖然輪候者不理解,但已經定好的價格,政府不會再變。
此外,除了在保障房漲價上態度堅決,廈門政府部門對商品房市場也很呵護,自放松限購后,廈門又暗中對營業稅繳納標準作出調整。
價格跳漲
10月17日,廈門市住建局官網發布第七批保障房價格批復文件,其中,經適房價格為4700元/平米,洋唐居住區按均價8500元/平方米銷售,華鈴花園二期和東方新城二期均價8000元/平方米,濱海公寓和后溪花園均價7500元/平方米,全部位于廈門島外。
而在今年5月配售的第六批保障房,華鈴花園第一層價格為4888元/平方米,東方新城5060元/平方米,以上每層每平方米加20元。五個月的時間,價格上漲六成。
“如今8500元的房價,幾乎是兩三年前島外普通商品房的售價。”一位準備申請華鈴花園的輪候者對記者稱。
讓購房者感到不平的是,廈門保障類住宅大幅漲價的同時,當地商品房房價卻不漲反降,兩者形成了鮮明對比。
廈門市浦夏房地產代理公司陳經理告訴記者,從今年4月份開始,廈門樓市陷入低迷,雖然統計數據上均價同比還在上漲,但實際上,島外樓盤均有不同程度的降價。
對保障房購買者而言,這意味著短時間內要多掏數萬元的首付款,而月供壓力也陡增,突如其來的漲價,可能擊碎很多人期盼兩年多的住房夢。
面對外界的質疑,廈門市有關部門表示不存在加價銷售,并公布了保障房建設成本為8055元/平方米。
兩年時間,島外的保障房價格已經趕上島內,2012年10月的廈門市第五批保障房購房手冊顯示,島內四個保障房銷售均價為7200元/平方米,島外的集美濱水小區銷售均價5200元/平方米。
此外,讓這些保障房輪候者始料未及的是,這份文件并沒有事先通告,而是近日向建設局咨詢才得知最終銷售價格。根據通知,這批購房者10月21日領取選房手冊,10月27日開始選房。
“提交申請后已經等了兩年,現在突然變卦要漲價,大家當然沒法接受。”上述輪候者說。
據了解,這批保障房屬于共有產權式住房,其中經適房業主擁有10%產權,保障房業主擁有40%產權,若按100%完全產權換算,二者每平米銷售均價高達4.7萬元、2.1萬元。
深圳住建局有關負責人告訴記者,通常保障房的價格都是在土地出讓時就已經通過限地價、競房價定好,臨時漲價的事還沒出現過,作為民生工程,一般不會因短期成本變化問題突然變卦。
“我們已經定下來的事情,價格不會變了。”上述廈門住房保障局人士對記者表示,漲價的原因已經對外說了,無需再多解釋。
根據有關政策,廈門規定保障性住房申請者必須為中低收入家庭,突然漲價,顯然將超出部分家庭的購買能力。對此,廈門出臺了一項新規定,經適房價格若超出購買力,申請戶選房后可轉為申請租賃房。
實際上,此前媒體曾多次曝光廈門保障房分配亂象,該市發生過2624套房源疑被公務員囤積問題,存在兒童申請保障房、經適房搖號6連號等情況。
政府頻頻托市
就在同一時期,廈門新房價格卻相對穩定。廈門政府部門也對房地產市場“愛護有加”。
根據國家統計局今年8月份的數據,廈門從2012年6月以來,房價連續28個月環比上漲,均價高達20690元/平方米。
今年7月,當放開限購仍是敏感話題時,廈門就開始暗中放開限購,但由于房價居高不下,出于社會輿論壓力,廈門各政府部門對外界仍守口如瓶。
當時,一位廈門住建局人士告訴記者,放松限購改變的是購房者心理預期,尤其是廈門90%以上住宅靠外地人購買,在供給量穩定的前提下,有利于恢復外地人對廈門樓市的信心。
不過限購放開并未打破買賣雙方的博弈格局,廈門樓市成交量依舊徘徊不前。
據廈門市國土局發布的最新《2014年廈門房地產市場分析》中顯示,2014年1-9月,廈門市商品住宅共銷售面積為237.25萬平方米,較去年同期減少 49.5%。島內商品住宅的銷量為56.28萬平方米,占全市總量的23.7%;島外商品住宅銷量為180.96萬平方米,占全市總量的76.3%,相比 去年同期下降了47.8%。
“跟上半年比,成交量依然減少很多,價格比較穩定,沒漲沒跌,現在房源太多,而很多客源都在觀望,限購放開作用有限,有的客戶在等新政策,擔心房產稅出臺,現在不敢買。”陳經理說。
限購效果有限后,政府又極力推進限貸放松,目前廈門各銀行已經執行認房不認貸,但對樓市的提振還不明顯。
事實上,廈門暗中扶持樓市的政策不止只放開限購限貸,記者日前獲悉,從7月份開始,廈門對二手房營業稅就已做調整。
廈門中易房地產置業顧問葉林海告訴記者,如果是一手業主賣房,營業稅的計算時間是從與開發商簽訂合同算起,而不是按此前的房產證辦理時間為依據,這直接減少了購房的稅費。
“比如某業主是2009年從開發商處買的新房,2011年才辦房產證,如果按過去嚴格來說,目前出售尚未滿5年,營業稅要全額繳納,但按照廈門的規定可以從 2009年算起,則能免除營業稅。”葉林海說,對很多一手業主賣房換房的,這種調整幫助很大,只是政府未公開,很多人不清楚,要成交去繳稅時才知道。
在對商品房市場進行松綁之后,廈門政府部門在土地市場也頻出“托市”之舉,上半年土地遭遇流拍后,廈門政府甚至讓國企出面撐市,以防止土地價格下跌。10月 29日,廈門馬鑾灣新城兩幅商住地公開出讓,海爾子公司與海投子公司聯合競得,樓面價為15228.43元/平方米,溢價率為80%,刷新海滄單價新地王。
廈門房地產專業人士程凌虛認為,廈門樓市居高不下,主要因為島內土地稀缺,供不應求,外地人一直是廈門購房的主力。
廈門業內人士均認為,盡管島外潛在土地較多,但由于政府公共配套外遷不力,且島內島外的教育政策也不同,使得購房者對島內房子趨之若鶩,加上政府嚴格控制土地供應結構,實行饑餓式營銷,使市場的供需失衡。
根據廈門國土局年初制定的計劃,2014年廈門市擬出讓57幅地塊,供應總建筑面積904萬平方米。其中商住地塊計劃供應26幅,全部位于島外,總建筑面積446萬平方米,而島內的土地則全是商業用地,無一幅住宅用地。