2009年是我國房地產市場波瀾壯闊的一年。從年初的蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到8、9月的量價齊漲和“十一”之后的爆發式“沖量”，我國房地產市場創造出驚人的奇跡，絕對水平和增速均創歷史新高：2009年1—11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%，辦公樓銷售面積增長39.2%，商業營業用房銷售面積增長39.1%。商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

　　與房屋成交量急劇放大相伴隨的，是房價的快速上漲。從國家統計局公布的數據看，2009年1—11月，全國的平均房價累計上漲接近15%，不少城市平均房價累計上漲超過25%，深圳和北京的新房成交均價分別累計上漲83%和54%。而根據筆者的實際考察，北京很多樓盤的價格11月份環比漲幅在10%以上，有些樓盤價格的年漲幅超過100%，最高達150%。

　　于是，高房價便成了被口誅筆伐的人民公敵，凡是預言房價一定要跌的言論，就會占領道德制高點，贏得叫好聲;于是，在南方就有市長說買不起房了，在京城也有部長說買不起房了;于是，社會科學院出報告了，“85%的人買不起房”的科學論斷被研究出來了——高官尚且買不起，遑論普通民眾;于是，便有學者聯名上書建言二次房改，為民請命要求政府為2/3的老百姓提供廉價的福利房了;于是，某位因不知疲倦地預言房價狂跌而名聲大噪的專家，在另幾位同樣不知疲倦地預言房價暴跌的明星學者的助威聲中，如同開發商促銷樓盤一般地在北京某大廈扯起場子簽名售書，又一次勇敢地“向高房價宣戰”——盡管所謂的“高房價”也許只是堂吉訶德眼中的那架風車，但我們還是不得不佩服這位學者的睿智，因為有戰果為證：如同商人贏得“市場”一般，這位學者又一次贏得了“民意”，書也確實售出不少。

　　在洶涌的民意浪潮中，政府頻頻出手了：2009年12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年;2009年12月14日，中央經濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求;2009年12月17日，國家五部委通知，開發商拿地首付款不低于50%;2010年1月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱“國十一條”)，緊接著二套房首付比例不得低于40%，央行決定存款準備金率上調0.5個百分點。

　　隨著一系列調控政策的密集出臺，原本火熱的房地產市場如同近期突遇寒流的天氣，“千里冰封，萬里雪飄”，瞬間就陷入了嚴冬，從南到北一線城市成交量急劇萎縮，“長城內外，惟余莽莽;大河上下，頓失滔滔”。元旦假期3日，深圳一手房僅成交288套，上海一手房僅成交168套，北京商品住宅期房成交量環比驟降6成，二手房僅成交30套。

　　對于最新一輪的樓市調控，媒體一致盛贊為“重拳出擊”，專家傾情論證其“果斷及時”，仿佛高房價立馬就會應聲而落。當然，也有“房價將在此輪調控中再次上漲”的逆耳之音，但據說那都是些黑了良心的開發商及其代言人的謬論。

　　我們痛恨高房價，但痛恨和詛咒并不能解決問題。房子的價格越來越高，顯然不是因為房地產開發商的良心整體性的越來越“黑”;這正如家電的價格越來越低，絕不是因為家電生產商的良心整體性的越來越“紅”。只有弄清病因，才能對癥下藥。

　　房價問題說復雜就復雜，說簡單其實也很簡單，無非是一個供求問題。經濟學常識告訴我們：商品的價格是由商品的供求關系決定的，供應少需求多，價格就上漲;供應多需求少，價格就下跌——當今中國，房子也具有商品的屬性，所以有“商品房”之稱——因此，只要弄清了房子這種商品真實的供求狀況，就能透過表象看清真相，就能準確地把握房地產市場的發展方向。

　　歷史證明，城市是人類文明的結晶和載體，城市化是人類社會經濟發展的必然規律。中國改革開放30年的重大成就，就是讓2億多地地道道的種莊稼的農民離開了鄉村，走進了工廠和工地。盡管在稱謂上還留著“農民”的痕跡，叫做“農民工”，并且定期游走于城市與鄉村之間，但本質上他們已經是地地道道的產業工人了。讓這2億多甚至更多的“農民工”，結束候鳥式的遷徙，安居于城市，變成地地道道的“市民”，這不僅是推動中國經濟社會持續發展的引擎，更是中國政府及全體中國人民必須擔當的歷史使命。

　　隨著城市化的不斷推進，2億多已經進城的“農民工”，以及目前尚未進城但今后一定會進城的更多的“農民工”，不僅需要就業崗位，也需要居住空間;此外，每年將近千萬的高校畢業生，也大都需要在城市就業、安居;還有，2億多個既有的城市家庭的居住條件也需要逐漸改善。然而，中國城鎮住房竣工量每年僅有6到8億平方米，其中商品房不到500萬套，非商品房約為300萬套，合計不超過800萬套。與龐大的需求量相比，區區幾百萬套的年供應量，豈止是杯水車薪。

　　在一個正常的市場環境中，絕大多數時候都是商品過剩，而不是短缺。如果發生了短缺，就一定是某些因素妨礙了供應。房地產的供應要素不外乎：土地、原材料、資金、開發商及建筑商。當今中國，資金充裕，建材產能普遍過剩，更不缺開發商及建筑商，唯一缺少的就是土地。中國本來就是一個人多地少的國家，再加上18億畝農地紅線的約束，城市的建設用地一直就是難以解決的問題。拆遷之痛由因此而生，“地王”不斷因此而生。

　　供應遠遠小于需求，因土地因素的制約而又無法迅速有效地擴大供給，這就是中國房地產市場真實的供求狀況，這就決定了中國的房子不僅當前是稀缺商品，在今后相當長一段時期依然是稀缺商品。這段時期少則10年，多則20年，截止于中國的城市化進程基本完成之日。在這個時期內，只要土地因素的制約不解決，房屋供不應求的格局就不會改變，房價上漲的趨勢也不會改變。

　　在供求嚴重失衡而又無法迅速有效地擴大供給的前提下，為了緩解社會矛盾，維護社會和諧，抑制需求、延緩需求就成為政府迫不得已的選擇。所以，2003年以來所有針對房地產市場的調控政策，不管是“國六條”還是“國八條”，其基本內容都是抑制需求、延緩需求，甚至是打擊需求。然而，客觀存在的需求并沒有因為受到抑制和打擊而煙消云散，反而如同彈簧，受到的壓力越大，反彈的力度越強。所以，每一輪調控之后，都會迎來房屋銷量和價格的暴漲。幾輪調控之后，北京南四環的房價每平方米就從4000多元漲到了20000多元。

　　新頒布的“國十一條”，基本都是強調繼續執行過去已經發布、后來沒有嚴格執行、到目前為止依然沒有說過廢止的有關規定。抑制需求、延緩需求，依然是重要內容，即使對合法的投資需求也要抑制，甚至合理的改善型需求也要推延。這表明在決策者的眼里，供求失衡是何等的嚴重。當然，最新一輪樓市調控政策也的確具有新意，那就是增添了加快供給、促進供給的內容，比如“加快中低價位、中小套型普通商品住房建設”，“加快推進保障性安居工程建設”，“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率”，“加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度”等。我們可以真切地感受到中央希望房地產市場發展得更為穩健的良苦用心，以及選擇調控手段時的小心翼翼。

　　供求關系決定了房價的長期趨勢，政策調控會導致房價的短期波動。隨著新的調控政策的落實，日趨嚴重的供求矛盾應該得到緩解。2010年的中國房地產市場必將是平穩前行的市場，既不會暴漲，也不會暴跌。當然，房屋成交量和房價也許會階段性停滯，甚至有所回落——只要是市場，就總會有起伏震蕩，如同自然界的花謝花開，潮漲潮落，房地產市場自然也不例外。

　　潮漲沖浪固然快意，但那需要高超的本領。潮落拾貝卻很簡單。